Der Architektenvertrag: Acht Punkte, die über Streit oder Klarheit entscheiden

Verträge werden übernommen, angepasst, schnell unterschrieben und erst dann wirklich gelesen, wenn längst Streit herrscht. Dabei entscheidet der Architektenvertrag oft schon zu Beginn, ob ein Projekt reibungslos läuft oder später um Honorar, Leistungsumfang und Haftung gestritten wird.

Acht Punkte, die ihr beim nächsten Vertrag im Blick behalten solltet.

Die Vertragsgrundlage
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag nach § 650p BGB. Geschuldet ist ein konkretes Ergebnis: eine genehmigungsfähige Planung oder eine mangelfreie Bauüberwachung, nicht nur das Bemühen darum.

Wann überhaupt ein Architektenvertrag vorliegt
Immer dann, wenn Planung oder Überwachung eines konkreten Bauwerks oder einer Außenanlage beauftragt sind. Stadtplanung oder Konzepte ohne konkretes Bauobjekt fallen nicht darunter.

Wie ein Vertrag zustande kommt
Ein Architektenvertrag kann auch konkludent entstehen, etwa durch die Nutzung von Plänen oder durch Abschlagszahlungen. Bloßes Tätigwerden allein reicht dafür nicht. Leistungen und Leistungsphasen solltet ihr deshalb von Anfang an klar definieren.

Schriftform und Honorar
Ein schriftlicher Vertrag ist nicht zwingend vorgeschrieben, die Textform für Honorarvereinbarungen nach § 7 HOAI dagegen schon. Fehlt sie, gilt der Basishonorarsatz, selbst wenn tatsächlich mehr geleistet wurde.

Stufenverträge und Leistungsinhalt
Häufig werden zunächst nur einzelne Leistungsphasen beauftragt. Die Verpflichtung zur nächsten Phase entsteht dann nicht durch einen neuen Vertrag, sondern durch die Annahme des ursprünglichen Angebots. Unklare Abgrenzungen zwischen den Phasen bergen ein eigenes Haftungsrisiko.

Das Anordnungsrecht des Auftraggebers
Nach § 650b BGB kann der Auftraggeber auch nach Vertragsschluss Änderungen anordnen. Ihr müsst diese umsetzen, wenn sie euch zumutbar sind, die Vergütung ist dafür anzupassen (§ 650c BGB).

Nebenpflichten, die über die Technik hinausgehen
Dazu gehören Hinweise, wo wirtschaftliche, steuerliche oder rechtliche Beratung nötig wird, proaktive Aufklärung auch ohne Nachfrage, eine saubere Dokumentation und Information, und je nach Leistungsphase auch Verkehrssicherungspflichten bei der Objektüberwachung.

Haftung
Ein Planungsfehler wird zum Mangel, sobald er sich baulich realisiert. Planung, Dokumentation und Kommunikation müssen deshalb lückenlos sein.

Praxistipp
Dokumentiert Änderungen, Absprachen und Teilleistungen konsequent schriftlich. Gerade bei komplexen Projekten lohnt sich ein individuell erstellter Vertrag mehr als ein angepasstes Muster.

Der Architektenvertrag ist kein Papier für die Schublade. Er ist die Grundlage für eine reibungslose Zusammenarbeit und entscheidet häufig darüber, ob ein Projekt ohne Streit endet.

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